建立和完善社会保障性住房的监管和退出机制的对策与建议

经济科技工作委员会 集美大学第一支部

        市委市政府将解决“住房难”作为民生保障的重要工作，通过社会保障性住房计划的实施，将在3至5年内基本解决中低收入家庭住房问题。这标志着厦门在建立和完善分层次、多元化住房供应体系，切实解决中低收入家庭住房困难方面建立了长效机制。
        虽然我市社会保障性住房已开始建设，但在准入、资格审核、监管、退出等方面还存在一些问题：
        1，廉租房准入和审核流于形式。
        在社会保障性租赁对象的审核过程中，由于政府主管部门不能了解申请人的家庭收入情况，只能根据申请人提供的信息资料和自己已经调查到的信息资料来审核申请对象是否符合申请条件。因而主管部门和申请人之间存在信息的不对称现象，导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段去骗取租赁房，使有限的社会保障性租赁房资源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。
        当前在社会保障性租房的申请、审核中，主要由社区、居委会负责。但收入是一个复杂的问题，居委会难以真正审核申请表内容真伪，审核工作又涉及许多方面，居委会精力有限，难免使审核流于形式。同时，房管部门也没有人力去入户调查。
        2，退出机制有待建立。
        当前对虚报或瞒报家庭人口、收入、住房情况去骗租的个人和家庭惩罚的力度不大，最严厉的惩罚也不过是取消其租赁资格。因而，有一部分人就会因骗租所要付出代价不高，而采取各种手段弄虚作假。另一方面，对于各种“钉子户”和未能如期缴纳甚至故意拖欠租金或物业管理费的租赁户，因缺乏有效惩罚机制，而未能得到有效的处理。
        为了确保社会保障性住房真正落实到中低收入住房困难家庭手中，要坚持责、权、利相统一原则，健全准入和退出监管机制。在分配上，坚持“只能一套”的原则，即符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，保障中低收入家庭的基本生活需求。在管理上，建立公有租赁住房的退出机制，严格保障性商品住房的上市条件，最大限度发挥社会保障性住房的保障作用，让更多的中低收入家庭通过轮候配租，实现居者有屋住。
        具体建议：
        一、引入利益传导机制，增强信息甄别能力。 建议主管部门在申请人决定申请之前，在原有租金政策的基础上，提供两种租金补贴，即对能提供确切证明来证明租金的收入状况和住房状况的申请人，给予较高的租金补贴，对不能提供确切证明的申请人，只给较低的补贴。
        二、建立租赁户的个人租赁信用档案。 建立租赁户的个人租赁信用档案，通过制度来规范个人租赁信用活动和当事人的租赁行为。租赁户的个人租赁信用档案从租赁户申请之日起开始建立，到入住时正式建档，从社会保障性租赁房退租时归档。建立信用等级评定制度，并在租金、以及以后社会保障性住房的申购中给予优惠政策，同时可以将该信用档案作为日后个人信用档案一部分。
        三、建立健全自上而下和自下而上的双轨监督机制。 建立廉租房申请对象收入审核机制，由各区政府组织房管、街道、民政、工商等相关部门进行审核，并由人大代表、政协委员、居民代表、监察部门等组成监督小组实施监督。同时进一步健全廉租房申请审核制度、公示公告制度、网上备查制度，完善一户一档管理制度，实施动态管理。开展专项检查活动，政府租赁房主管部门组织专人在社区居委会和街道办事处的协助下，抽取一定的比例，对申请人进行社区调查和入户调查。
        四、建立利益引导机制。 从政策上、资金上支持租赁户主动退出，并鼓励有能力的中低收入家庭自行买房、租房。租赁户主动退出社会保障性租赁福利后，能得到政策性优惠诸如提供低息购房贷款、优先购买社会保障性商品房、购房税费减免等。
        五、建立健全相应的住房法律法规，加大各种违规行为的惩罚力度。
        住房管理部门每半年或一年会同民政、户籍以及街道、居委会等部门定期对租赁对象的收入、人口、住房状况等基本情况进行复核。
        对通过虚报或瞒报收入、人口、住房情况和伪造各种证明等去骗取、获得社会保障性租赁房租赁资格的各种行为，一经查实，主管部门除了立即收回其承租的房子之外，取消未来5年内租赁申请资格并给予经济处罚。另一方面，将骗租人的基本情况通过报纸、网络等各种形式向社会曝光，同时将该不良记录记入个人的诚信档案。
        对“钉子户”蛮占房源的行为，除了给予加倍征收租金的处罚和勒令退出外，还可以向法院提起诉讼。并将该不良记录记入个人诚信档案，并取消其3年内租赁申请资格。若确有情况和困难，应向主管部门提供正当理由，并送报批准
        对无故拖欠租金，物业管理费等相关费用的行为，除了补交滞纳金和租金、物业管理费之外，将该不良记录记入个人信用档案，对于情节严重或者连续6个月以上拒缴租金的将取消其租赁资格。
        六、设计合理的过渡期，实现平稳有序退出。 租赁从退租到自己找到合适的房子需要一段时间，帮助并促成租赁户的平稳过渡，对于退出机制的完善具有重要的意义。
        在过渡期间，前三个月享受原租金补贴的80%，中间三个月租金补贴减至原标准的50%，后三个月则，没有减免直至完全按市场租金来算。另一方面，政府也可以将自己闲置的房屋按市场化的方式出租给退租的租赁户。
        七、建立社会保障性住房供应模式。
        建立全市住房信息管理系统，并对全市社会保障性住房实行楼盘管理，建立社会保障性住房信息公开公示制度，包括楼房的地址、数量、套型、面积、租金标准，以及分配情况、供应对象等信息，让市民及时了解社会保障性住房的供应情况，建立起公平、公正、公开的社会保障性住房供应模式。

        （本文为市委在市政协十一届二次会议上的提案，执笔：李友华）