关于房地产业的重新定位和调整调控政策的若干思考
集美大学总支部  李友华

        2010年，为了遏制房价过快上涨势头，4月17日“史上最严”的楼市调控政策出台，9月29日第二波楼市调控出台，多个城市先后推出限购令。然而，从遏制房价过快上涨势头的调控目标看，效果并不明显。据中国房产信息集团最新数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市2010年全年新建住宅价格同比普遍大涨，北京2010年同比涨42%；上海同比涨40%；广州同比上涨23%；深圳同比涨33%。今年的两次被称为“史上最严厉的房地产调控”似乎再次变成“空调”的魔咒，楼市调控“调调涨涨”的怪圈，也使房地产市场平添许多诡异，房地产新政的成效遭到一定程度的质疑。

        一、重新定性我国城市住房的属性和功能

        新华社2010年9月17日发表的《打击投机行为将房价调整到合理水平》指出：“近年来一些城市房价一路飞涨，不仅使民众改善居住条件的愿望越来越难以实现，还引发了日益严重的投机现象，房屋越来越偏离其居住的本质属性，成为少数人谋取暴利的重要工具。要实现百姓“住有所居”的社会目标，必须对房地产市场的非正常现象进行校正，使房屋向其本质属性回归，使房地产市场的发展真正利国利民。而校正的关键是，通过重点打击投机行为，挤压房地产领域投资的获利空间，将房价调整到合理水平”。有基于此，有必要对城市住房的公共产品属性和居住功能进一步明确。

        城市住房究竟是纯粹的商品还是兼具社会保障功能的公共产品，从国际上看，凡是住房问题解决得比较好的国家和地区，都是把住房定位为准公共产品。而在中国这样一个公有制占主体地位的社会主义国家，住房绝不是一般商品，城市住房蕴含着公共产品或者准公共产品的属性。近年来，我国房地产调控政策之所以不见成效，根本症结在于我国对住房的属性和功能定性不清。因此，国家在制度设计上应明确城市住房的公共产品属性，其功能在于“居住”而非“投资、投机”。

        二、重新反思我国房地产业对GDP的贡献

        近年来，国家调控楼市的政策“高高举起，轻轻放下”的原因，一定程度上在于过分夸大房地产业对GDP贡献，唯恐处理不好引发金融风险。今年4月楼市新政出台以来，有关楼市调控会影响国内经济，进而导致二次探底的争议就不绝于耳，调控中也始终存有的“楼市调控已到位”、“不宜再出政策”等各式杂音，一定程度上干扰了管理层政策的制定和实施。而上一轮的楼市调控，正是由于全球金融危机的爆发导致国内经济增速放缓，学术界乱轰轰要救市，致使楼市调控而中途“折戟”。

        当前，房价的大幅度上涨，已经成为社会财富分配不均和影响社会和谐稳定的毒瘤。对房地产的依赖如同对毒品的依赖，房产经济对GDP贡献越大，政府越发依赖。在土地财政魔咒的蛊惑下，地方经济已不可避免地走向了房地产化。中国社会科学院发布的《住房绿皮书》强调，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中；其次，将阻碍产业升级，加大产业机构调整的难度；最后经济房地产化将助长投机心理，掏空未来30年中国经济增长的基础。

        房地产调控会引发国内金融风险吗？据有关资料显示，中国对房地产整体的银行贷款只有21万亿元人民币左右，占整个贷款的比重大概是19%。同时，相对于国内25万亿元的居民存款，居民抵押贷款仅是5.6万亿元。从银行贷款这个意义上说，它并不占很高的比重，房地产金融没有形成系统性风险。2010年8月18日，交通银行(601328)发布的中报称，该行新一轮房贷压力测试结果显示，即使在房价下降50%的情况下，交行对公房贷（开发贷款）的不良率仅增加1.6%，对私房贷（按揭贷款）的不良率仅增加1.2%。这说明即使在极端情况下，不良贷款率受到的影响有限，房贷的总体风险可控。

        房产经济对GDP贡献大，并不能成为不调控的理由。国家统计局局长马建堂也在2010年夏季达沃斯论坛上说，中国房地产开发投资占中国全社会投资的比重在20%左右，尽管政府对房地产采取了调控措施，今年1到8月份，中国房地产开发投资增速仍然高达37%左右，中国房地产业占中国GDP的比重也不是很高，房地产市场调控对宏观经济增速会有一定影响，但没有想像那么大。因此，我国房地产没有形成系统性金融风险，房地产业占GDP比重并没有以往所说的那么高。

        三、当务之急是谨防我国房地产泡沫破灭

        据中国社会科学院发布的《住房绿皮书》分析，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。《蓝皮书》特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买新住房，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。中国的房地产市场存在泡沫已无争议，泡沫就像美丽的肥皂泡，注定是要破灭的，只是时间早晚和以什么方式破灭的问题，历史上任何泡沫都毫无例外的破灭了，中国的房地产泡沫也应是概莫能外。从历史上看，对房地产市场的调控，全世界的政府都是失败者。美国、日本、英国、爱尔兰、希腊、迪拜，几乎所有国家都绊倒在房地产这一块“石头”上，有些国家多次绊倒。当年日本房地产泡沫破灭导致20年经济衰退，给国民经济带来毁灭性的打击。

        当前，中国城市房价的涨跌已经不取决于一个城市市场的供求关系，更取决于政策因素。综合多方面因素分析，未来房价呈上涨的趋势不会改变，直到此轮房地产泡沫破灭为止。未来三年中国房地产发展的命运只有两个：要么房地产泡沫破灭，房地产崩盘，时间是未来三年内；要么是管理层很好地解决了房地产泡沫问题，房价平稳降落。

        值得注意的是，泡沫就像吹气球，取决于内外两个方面因素促使气球破灭，即内部一直吹，或外部击打刺破，而中国政府凭既往经验，都能较好地掌控这两个方面力量的消长于合理范围之内。当年日本的泡沫破裂，有着独特的背景，日本房地产泡沫破灭正好遭遇到上世纪70年代以来的全球性通缩，而如今我国房地产泡沫形成和撑大则正处于未来的通胀预期；当年日本房地产泡沫破裂之前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管，而中国近年来围绕房地产市场的调控政策密集出台，虽“成效不佳”，但政府已积累了丰富的调控经验，房价的涨跌完全在政府的掌控之下，“房地产市场就是政策市场”已是业界共识，政府对房地产市场的调控能力更强，更能控制金融风险，央行在随时监控CPI等数据，必要时候货币政策和财政政策随时可以调控。

        但退一万步来讲，即便是没有房地产泡沫破灭问题，决策者在政策设计时防患于未然，则是非常必要且当务之急的。

        四、尽快出台真正有效的调控措施

        第一、完善税制，重税抑制房价过快上涨。明确城市住房公共产品属性和居住功能，旗帜鲜明地提出“打击投机炒房谋取暴利”的市场行为，在“挤压房地产领域投资的获利空间”上，尽快出台的措施是：提高二手房交易税50%；从完善地方税制角度看，一些房价涨幅过快的城市和地区，也可考虑征收空置房市政税、出租房收入所得税等，使投资投机炒房者无利可图。从国外经验看，近年来英国、韩国等国家通过提高二手房交易税、开征空置房市政税、出租房收入所得税等措施，成功地抑制了房价过快上涨势头，调控成效非常明显。

        第二、在条件成熟的城市尽快率先实施房地产税，对于挤占更多公共资源拥有高端房、豪华房或多房产者在保有环节缴交更多的税，且实行累进税制，使投机炒房者尽快变卖房产，加大房屋的市场流通和供应，促使房价回落到大多数老百姓有购买能力的水平。

        第三、完善“限价房、共有产权房、公租房政策，在保障性住房的“租售比”中，提高“售”的比重（至少占60%），使资金迅速回笼，确保保障性住房建设良性运转。

        第四、每个城市必须建立统一的城市房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。

        第五、房屋的空置率属于国家重要的经济数据，地方政府应尽快启动城市住宅普查，定期向公众公布房屋的空置率数据，然后用市场调节方法挤出房地产泡沫，使房价在三年内实现“软着陆”。三年内各级政府必须建立起基本房价分阶段的可测量、可报告、可检验的问责制目标。三年内未实现房价“软着陆”目标城市，将实行严格的地方政府问责制。