2006年，厦门房地产律师接受了大量关于房地产方面的法律纠纷和诉讼，其中较多涉及的预售备案、期房转让、房价涨后违约、按揭二手房骗局等。
　　一、房价涨了就想违约 
    案例：王先生打算把买下来的预售房抛掉，在中介公司介绍下，同张先生签订《售房定金协议书》，并支付一万元定金，同时约定3天后签订正式合同。由于当时该房尚未取得产证，签约只得搁置。一个月后，胡拿到产证却反悔了，说情愿返还定金。张十分气愤，认为胡看到房价涨就违约是不道德的，双方纠纷发生。
    律师：当时胡和张签订定金协议书是客观事实，尽管期间因胡未获得产权而中断签订正式合同，但那份协议书一直到现在仍然有效。胡最终由于房价涨感到“吃亏”而反悔显然属违约行为。最终根据协议约定，法院判定胡双倍归还张2万元钱。 
    二、三年未办证引纠纷 
    案例：2003年初，王女士选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方式购买了其中一套公寓房，并于2003年6月顺利收房。入住不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼看购房合同中规定的办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影。而此时王女士购买的这套房产价格已上涨，王女士打算将房子出售以获取投资收益。于是王女士找到开发商询问，被告知正在办理。但几个月后，开发商仍未下发房产证。王女士一气之下开始拒绝偿还银行贷款。银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝。由于开发商负有连带担保责任，起初几个月的贷款便由开发商代为偿还。但之后银行方面表示，如果王女士再不按时还款，银行将起诉，而且会把王女士列入银行“黑名单”。虽然王女士此后陆续还了银行几个月贷款，但由于开发商始终不能确定办好房产证的时间，想到自己投资可能面临的巨大风险，王女士最终还是决定不再支付银行贷款。在王女士累计多个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同规定一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项。开发商于是委托律师找到王女士，要求归还其为王女士代偿的按揭购房款。但王女士以开发商严重违约为由拒绝偿还。开发商回应说如果不还款，将收回王女士的房屋并进行拍卖，用拍卖款归还开发商代付的款项。由于王女士坚持拿到房产证后再付月供，开发商于是对其下了最后通牒，称若再不还款就到法院起诉。王女士向律师咨询后得知，这种情况下如果打官司，开发商将承担没有按时办理房产证的违约责任。但按合同规定计算，这笔罚款远远抵不上开发商代偿的银行按揭款。可如果一次性归还开发商代偿的款项，就意味着仍将继续承担房产证办理不下来的风险。这时的王女士感到自己处境极为不利，于是听从律师建议，想到了退房。听说王女士要退房，开发商态度缓和了许多，因为怕王女士退房可能会引起连锁反应，导致其他业主大量要求退房。
    律师：根据目前情况分析，由于开发商的原因，导致王女士在合同规定时间内无法拿到房产证，王女士可根据合同相关规定，追究开发商违约责任。如每迟延一天承担购房总价款万分之一的违约金。在协商不成的情况下，王女士可以先行起诉，就已超过的期限要求支付违约金。此后开发商仍然不能办理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任。
    以“拒还月供”抵制开发商违约不理智 
    发生房产证迟迟办理不下来的情况，购房者不能以此抗拒银行还款。购房合同与银行借款合同是两个既关联又相互独立的合同，开发商对借款合同的担保合同是依附于借款合同的。 
　　按法律程序，当王女士签订购房合同并支付首付款后，银行以贷款的方式为王女士支付了其余款项，这时王女士已全部履行了对开发商的付款义务，转而形成与银行的债权债务关系。如果王女士不履行对银行的还款义务，银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责任。而开发商代为还款后，可转而向王女士追偿。购房合同履行中有什么问题，应由双方依据合同或法律规定解决，购房人不能因开发商的违约而不履行银行贷款合同义务，拒付银行贷款是不理智的。
    退房时须注意解除权行使期限 
    王女士采用退房的形式也未尝不可。根据法律要求，商品房买卖合同规定或法规规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年的，由于出卖人原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可请求解除合同和赔偿损失。
    王女士购买的楼盘现在已超过合同约定期限一年没有办理好房产证，所以她已享有解除合同退房的权利。
    但需要提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权事由时，合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解除权将失去。 
　　退房流程：
    第1步 
    向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。 
　　第2步
    在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。 
　　第3步 
　　将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
    三、防按揭二手房骗局
    案例：高先生看中一套150万元二手房，不想此房卖主还在“按揭”之中。高于是通过中介公司签订购买合同，约定高先生支付一半房款后同卖主进行交割。不久高支付中介50万元，中介转交给卖主。不想从此卖主消失得无影无踪，高叫苦不迭，中介也无可奈何。
    律师：购房者买有按揭的房子确实有不小的风险，目前由于缺乏在这方面的监督机制，此类纠纷比较多，只有请购房者自己小心了。
    建议买按揭房的人事先了解清楚对方按揭款是多少、剩余按揭款是多少、同目前市场价差额是多少，然后确定较合理的付款方式。当然最好是请卖主自行把按揭款付清，若卖主不同意，那么购买这种房子就要三思而后行了。
    四、离婚房产如何分割 
    案例：王女士和张先生婚后从张的单位买下一套售后公房，当时张的单位有书面约定7年后发放产权证。若不满7年发生变故，每相差一年张应向单位支付20%违约金。最近女方提出离婚，问这种情况下房产如何分割？
    律师：上述情况已经明确房子已属于夫妻共同财产。婚姻法规定，只有夫妻共同财产的房子才能进行分割，因此王提出分割房产主张是合理的。
    至于如何分割，一般按夫妻约定财产和法定财产两种情况而定。所谓约定财产指的是夫妻双方有关书面协议形式；法定财产则是指现有的法律形式，两者以约定财产为先。但是如果该房不宜直接分割的话，王可根据双方各自住房条件、照顾抚养子女以及有无过错情况等原则进行分割，通常是以相应价值形式一方补偿另一方。
    五、注意“意向金”转“定金”
    案例：林先生通过中介公司看中一套二手房，中介要求林看房前支付2万元“意向金”，说看房不满意后可退回。林支付2万元后发现该房周边环境不理想，当即向中介表示不购买房子。但中介说“意向金”已交给上家不能反悔。林最终发现该“意向金”确实已交上家转为买卖合同的“定金”了。
    律师：林同中介公司发生的纠纷关键在这个“意向金”的认定上。
    一般情况下中介公司出具的收据中已对“意向金”的处置有了约定，即作为购房者对买房诚意的确认。此约定如果得到上家的同意，这笔“意向金”就转为“定金”。所以当初如果是这样约定的话，那么林只能自己“吃进”。看来林对“意向金”存在误解，以为这是看房的手续费。但如果中介确有书面文字进行误导的话，林可以向中介提出赔偿。

                         经济支部：张  肃  福建厦门志远律师事务所执业律师
                                   蔡新梅  福建方与圆律师事务所执业律师
                                   陈海权  福建凌一律师事务所执业律师